2024.05.22

民泊の始め方　物件調査編

gorilla

どうもゴリラ不動産です。
前回は、民泊物件を内見して、腰を抜かしてきました。

民泊の始め方　内見実施編

民泊物件の調査について

さて、内見を終えて、本当に民泊が出来るかを調査する必要がある。
民泊を始めたいけど、どうしたら良いかわからないという人は多い。
行政書士に依頼したり、コンサルに頼んだりする人もいるとのことだが、自分で調べれば何とかなるというのが結論である。但し、めんどくさい。

民泊新法が施行される以前は、「宿泊サービスの対価として料金を徴収」するためには旅館業法第二条に定義される「旅館業」の開業許可を受ける必要があったが、これには、消防法、建築基準法などを始めとする各種法令に基づく施設基準等への適合が求められる。

一方、民泊は、有償の宿泊サービスではあるが、都道府県等への届出のみで開業することが可能であり、その点が従来との大きな違いである。

https://www.murc.jp/library/column/sn_201806

よくある議論として、旅館業法として取得するか、民泊新法で取得するかがある。民泊サービスを提供するには、旅館業法か民泊新法、もしくは特区民泊のいずれかとして許可や認定を受ける必要がある。

旅館業法では、住居専用地域では営業が出来ない。
一方、民泊新法は年間の営業日数が最大180日に限られるものの、住居専用地域でも営業が可能である。

まぁ、ここまで書いて何を言っているのかわからないというのが普通である。不動産業界で仕事をしていれば何となくわかるだろう。

用途地域を調べよう

ということで、検討している物件の用途地域を調べてみた。
調べるときは、市町村のホームページやMapExpert Web シリーズを使うと便利である。

「・・・あれ？」「色が付いていない・・・」「あれ・・・」
無指定なのか。

「・・・！？」「・・・あれ？」「ってことは、市街化調整区域なのか！」
周辺には、温泉施設や宿泊施設、民家もあったけど、市街化調整区域じゃ、そもそも旅館業法も民泊新法も出来ねぇじゃねか！！

市街化調整区域で民泊は出来るのか？

さて、パソコンで色々調査をしていると、大きな壁が立ちはだかった。
市街化調整区域である。都内で不動産の仕事しているときには、ほとんど市街化調整区域の物件など触ったことがなかった。
宅建の時に、へぇ、こんな田舎な地域もあるんだなぁ。程度に考えていた僕は、久しぶりに宅建の教本を開き、都市計画に関して勉強しなおす。眠くなる。

市街化調整区域内では、開発許可制度によって、原則として住宅の建築や用途の変更などが厳しく制限されており、例外的に許可を受けて建築された住宅のなかには、特定の人のみが住むことができる住宅が多くあります。これらの住宅のことを「属人性」のある住宅とも言います。

　次に属人性のある住宅の例を挙げておきます。
●農林漁業従事者のための住宅（農家住宅など）
●世帯構成員等の住宅（分家住宅など）
●収用移転により建築された住宅（代替建築物）
●既存権利届により建築された住宅
　これらの属人性のある住宅において、許可を受けた特定の権利がある方が住んでいない状態で、住宅宿泊事業を営むと、本来の目的ではない使われたかをしていることになり、法律に違反することになります。具体的に住宅宿泊事業を行うことができるかどうかは、次のようになります。

(1) 属人性がない場合は?→できます。（許可不要）
(2) 属人性があり「家主居住型」の場合は?→できます。（許可不要）
(3) 属人性があり「家主不在型」の場合は?→できません。

https://www.city.fukuoka.lg.jp/jutaku-toshi/machinami/qa/FAQ_Urbanization_Control_Areas_and_Private_Lodging_Business.html

「あれ・・・」「出来ないの？」「出来るの？」「どっちなの？」
頭を悩ませながら、属人性について調査を進める。
つまり、属人性がなければ、民泊できるということか？

属人性」とは、原則として建築物の建築が禁止さている市街化調整区域において、建築物の建築又は利用について、利用する人の属性に基づき許可をした場合に、その建築物に備わる性質のことを言います。

　「属人性」のある建築物を、許可を受けた方以外の方が使用したり、居住したりすると、都市計画法違反になることがありますので、注意してください。

https://www.city.fukuoka.lg.jp/jutaku-toshi/machinami/qa/FAQ_Zokuzinsei.html

「属人性」のない建築物の例を挙げておきます。
　●　　線引きの日前からの既存建築物
　●　「既存宅地制度」に基づき建築された既存建築物
　●　「区域指定型制度」に基づき建築された既存建築物

今回は、線引きの日前からの既存建築物扱いにして、民泊新法を進める形となります。
つまり、『市街化調整区域に指定される以前から存在する住宅』であれば良いのである。
建物の用途についても建築された時点の法規制が適用されるので、線引き前に建築された住宅の利用方法は自由です。つまり、住宅宿泊事業（民泊）を営業することが可能なのだそうだ。